空き家を所有するリスクとは？空き家の所有者として認識しておくべきリスクについて解説

相続などの理由から空き家の所有者となったものの、所有者として管理の方針や将来的にどのように活用するのか、明確なプランを描けていますでしょうか？

空き家をどのように管理していったら良いのか、、または所有する空き家をどのように扱ったらよいのか決められない、または何をすればよいのか分からない、、といった状況が続き、気が付くと長い間手を付けないまま放置してしまっているような方も多いのではないでしょうか？

ところが、空き家は持っているだけで様々なリスクの原因となってしまう可能性があるのはご存じでしょうか？

この記事では、空き家の所有者として認識しておくべきリスクを解説したいと思います。

空き家の所有者であるあなたの今後の管理・運営の方針を決めるにあたっての一助となれば幸いです。

空き家を所有する５つのリスク

不動産はその物件の立地や周辺の環境に合わせて適切な利活用をして初めてその資産としての価値を発揮します。

空き家の状態のまま、利活用されずに放置されると様々なリスクの要因となってきます。

具体的には、大きく分けて以下の５つのリスクが挙げられますが、場合によってはこれら以外のリスクも心配しなければいけない空き屋もあるかも知れません。

是非、所有者としては空き家のままにしておくことで将来どのようなリスクにさらされるのかを理解しておきたいものですね。

上記に挙げたリスクが必ずしも全て同時に起こるという訳ではないのですが、特に建物の状況（築年数、管理の状態、空き家として放置されている期間など）に応じてそれぞれのリスクが顕在化してきます。

維持管理費がかかる費用負担のリスク

不動産は何も利用していなくても維持管理のための費用が発生します。

主だったものとしては以下のような費用があります。

何も利用していない空き家だから維持費用を極力かけたくないというオーナーもいらっしゃるかと思います。

火災保険料、水道光熱費、管理会社への管理費等を払わないように全く手をかけないというオーナーの方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、どのような場合でも、固定資産税（および都市計画税）等の税金については負担が発生してしまいます。

また、火災保険、水道光熱費、管理費などを支出しないということは物件としても全く放置されてしまうような状態となることから、次の項目で挙げられているような他のリスク要因を増大させることになってしまうので、注意が必要です。

建物の劣化による物件の価値が棄損（資産価値が減少）するリスク

空き家として利用されないままの状態が続くと、建物の劣化が進み、資産としての価値も減少してしまうことにつながります。

人が出入りしないことにより換気不足となり、部屋に湿気が貯まりやすくなります。部屋の中の湿気は特に木造住宅の木材を劣化させることにつながら、カビが生えた場合もさらに劣化が進む要因となってしまいます。

特に雨漏りが発生した場合、雨漏りによる多大な湿気により建物の腐食・劣化の速度が速まってしまうことになります。

また、電気、水道、ガスを長い間使用しないことにより、乾燥、異物の詰り、または硬化により給排水管やガス管が劣化してしまうことにつながります。これらの管に不具合が生じるようになると、ヒトがするための機能が失われ、全体として建物の価値が損なわれてしまうことになります。

その他、ヒトが住んでいないことから掃除がされず、ほこりが溜まってしまいます。ほこりは害虫が発生する原因ともなり、害虫の被害により建物が傷んでしまうことになる他、虫の死骸等により部屋の中が不衛生な状態となってしまいます。

これらの要因によって建物が人の住居として使用不可能な状態となってしまうと、後々になって空き家を利活用しようとしても多大な修繕費等を計上することになってしまい、ひどい場合には建物を取り壊すしか選択肢がなくなってくるような場合にも発展してしまいます。

周辺の住環境を悪化（治安の悪化、景観の悪化、不法投棄等）させるリスク

管理が行き届いていない空き家は治安の悪化や景観の悪化を招く原因となります。

人の目が行き届いていないことから、放火犯や不審者に狙われやすい状況となってしまい、さらにはこれらの犯罪を事前に防ぐことも困難になってしまいます。

また、庭木の剪定も行われずに放置されることにより雑草が生い茂る状態となってしまうことや、廃墟と化した建物が存在することによる景観の悪化を招いてしまいます。

警官が悪化することにより益々人が寄り付かなくなり、その場所に不法投棄をするような事態も生じてしまいます。

このように、空き家を放置することで景観が悪化し、不法投棄や治安の悪化につながるという負のスパイラルに陥ってしまいます。

また、これらの治安や景観の悪化の原因となっている空き家が放置されていると近隣の住民との関係も悪化し、近隣とのトラブルにも発展し、将来的に不動産を売却しようとしても近隣とのトラブルを抱えた土地を買おうとする買主を見つけることが困難になってしまいます。

不動産の所有者として損害賠償責任が発生するリスク

不動産の世界においては所有者責任という概念があります。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

民法第717 条1 項

空家の場合は占有者（建物の入居者）がいないことから、もし建物の瓦や外壁材が落下したり、ブロック塀や植木の倒壊などにより隣地の住民や通りを歩いている人といった第三者に怪我などの損害を負わせてしまった場合には、空き家の所有者が損害賠償を請求される可能性があります。

日ごろからの維持修繕が行き届いておらず、建物や塀などが傷んでしまった場合には、上記のように第三者に対して損害を与えてしまうような事故が発生する可能性も高くなってしまいます。

特定空き家等に指定されるリスク

空き家の劣化が進み、保安上、衛生上、景観上等において、地域の生活環境に深刻な影響を及ぼしている場合、市町村は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて、「特定空き家等」に指定できることになります。

※「特定空き家等」とは？

空家等対策の推進に関する特別措置法第２条第２項において「空家等」のうち以下の状態にあると認められるものをいいます。

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

東京都主税局　https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/tokuteiakiya.html

所有している空き家がこの「特定空き家等」に指定されると、指定した市区町村から所有者に対して以下のような措置が可能となります。

まとめ：建物は人によって利用されてこそ資産としての価値を生む