空家を貸して収益源としたい方へ

空家になった戸建ては売却するしか方法はないのでしょうか？

昨今では戸建ての賃貸ニーズも増えてきており、空家になった戸建て住宅でも賃貸用として活用できる可能性が以前よりも高まっています。

例えば、以下のような条件に該当するような場合で、所有する物件をすぐに売却するのではなく、できる限り資産として保有し活用したいと思っているような方は、空家を賃して収益物件とすることを検討してみると良いかもしれません。

戸建ての空家に対する賃貸ニーズが増えている理由とは？

コロナ禍により、生活スタイルを大きく見直した人も多くいる昨今で、戸建ての賃貸ニーズが盛り上がってきている傾向があります。

それはなぜでしょうか？

ワークスペースなどを確保できる間取り（部屋数の多い物件）に対するニーズが増加

一般的に都心のマンションの間取りは部屋が多くて3LDKの間取りで、ファミリータイプでも２LDKの間取りが中心になっている傾向があります。

最近ではDENと呼ばれるスペースを備えたマンションも増えてきていますが、リビング、ダイニング、キッチン以外にも仕事場や趣味の作業をするスペースに対するニーズが高まっています。

これにはリモートワークの浸透や在宅時間の長期化による趣味のスペースを自宅に持ちたいといった考えを持つ人が増えていることが原因として挙げられます。

しかし、多くのマンションの間取りではこのようなニーズを満たすことができないため、一般的にマンションと比べて部屋数が多いとされる戸建て住宅に対する期待やニーズが増してきている傾向があります。とりわけ、持ち家派か賃貸派かという永遠の議論はありますが、賃貸派の中でもマンションの賃貸派なのか、戸建ての賃貸派なのか、といったカテゴリー分類が今後はより顕著になってくる可能性が考えられます。

庭・屋上といったプライベート空間に対するニーズが増加

高級なマンションは共用部の施設が充実していますが、コロナ禍により一時的に利用制限がかけられているケースも多く見受けられます。

また、日ごろからこのようなスペースを活用しようとしても誰かと共用であったり、他の利用希望者との予約時間の調整が求められたり、その利便性に制限が加わることもしばしばあります。

これらの事情を踏まえて、庭や屋上といったスペースが自分のためだけに活用できる空間として特に子育て世代等の一部の層からは見直されている動きもあります。

したがって、比較的自由に使えるスペースが広くとれるような庭や屋上などのスペースをもつ物件であれば賃貸でも十分にニーズを掘り起こすことは十分に可能です。

中古の戸建てのお試しとして住んでみたいというニーズが増加

これまで、戸建てに住むとなると圧倒的に新築の家に住みたいという人が多かったのが事実ですが、建築資材や将来的な住宅ローン金利の情報を見越して、比較的価格が抑えられている中古の戸建てを購入する層も増えています。

しかしながら、マンションと比べて戸建ての中古市場はまだまだ取引が限定的な所があり、状態の良い中古の戸建てを買いたいと思ってもなかなか良い物件に出会えることが難しいのが現状です。そのため、将来的には良い物件を見つけて中古を購入しようと思っていても、当面は賃貸も含めて物件情報を集めているといったニーズがまだまだニッチではありますが確実に存在しています。

弊社では、このニーズを的確にとらえることにより、空家を賃貸に出して収益物件化したいというご要望にお応えできるようにサポートいたします。

空家を賃貸物件として貸すことのメリット・デメリット

所有している空家を賃貸物件として第三者（他人）に貸すことについては、メリットとデメリットがあるため、それぞれをよく理解しておく必要があります。

売却となると、買主に引き渡してしまえば基本的には売買契約で事後的な責務を負っていない限りはすべて終了して所有者としての責任からは解放されますが、賃貸の場合は賃借人（入居者）に引き渡した後も継続して貸主および所有者としての責任も負うことになるため、賃貸のメリットとデメリットを理解した上で賃貸で貸すかどうかを決定する必要があります。

下記に、代表的なメリットとデメリットを挙げましたが、あなたが所有している空家の特徴に応じて、メリットやデメリットも変わってくる場合もありますので、弊社か懇意にしている不動産業者に是非ご相談してみてください。

空家を賃貸として貸すことのメリットについて、経済的には所有する空家が収益を生みだす資産となるという点が最大のメリットになるかと思われます。

また、売却を選ばない理由が「現存の建物を有効に活用したい（何とかして現状のまま残したい）」というお気持ちが強いようであれば、入居者に使ってもらうことにより、建物の劣化を防ぐという点も大きなメリットになるかと思います。建物はだれも住まずに放置されるととたんに老朽化が進んでしまうものなので、だれかに住んでもらうというのは建物の劣化を防ぎ延命させるにはとても良い選択しになり得ます。

デメリットとしては主に費用負担に関するもの、そして入居者との関係におけるものが中心となってきます。

入居者との関係については物件に近い位置に店舗を構えている不動産会社に管理を委託し、入居者とのやり取りの窓口になって頂くという対応も可能ですが、最終的には費用負担の問題となってきます。

このデメリットを受け入れることができるかどうかについては、空家の立地において戸建ての賃貸ニーズが現実的に見込めるのか？、また、ニーズがあるとしても妥当な賃料はいくらになるのか？といった点をしっかりと分析してくれるところに相談するのが最良な方法となります。

空家で賃料収入を得る事例

空家を賃貸物件として貸すと想定した場合でも、いろいろな賃貸の形態があります。

居住用（DIY用含む）

住む場所として貸すという意味では一番スタンダードな方法となります。

特に最近では空家をDIY可能な物件として貸し出すという動きも徐々に広がってきています。

貸主としてはリフォーム等の初期費用を抑えることができ、借主としてはリフォームを自ら行う代わりに賃料を通常よりも安くする等の交渉をしやすいということや、賃貸でありながら内装を自分の好みにアレンジする自由度が高いといったことなど、貸主と借主双方にとってのメリットが追求できる可能性があります。

社員寮、シェアハウス等の集団生活用の住居

複数の個人がひとつ屋根の下で協働の生活をするための場として貸し出します。

最近では地元の企業による海外からの研修生を受け入れた場合の社員寮として複数人で生活する場として借り上げをするといったニーズが増えてきています。とくに、海外からの研修生にとってはワンルームマンションで暮らすよりも同じバックグラウンドの人々との接点を持てることや、炊事家事を共同で行うことで日本での生活コストを下げることができるというメリットもあり、比較的部屋数の多い戸建ての住居を社員寮して借りたいという企業からのニーズにつながっています。

このような貸し方は地元の企業等への営業活動が必要となることから、不動産会社を通して具体的なプラン等を練ることが必要となります。

店舗

立地、建物の仕様、および前面道路との接道の関係にもよりますが、いわゆる路面店やガレージ型店舗として店舗利用することも考えられます。

事務所・オフィス・SOHO

SOHO向けの物件、事務所兼自宅として貸し出すことも考えられますが、最近ではスタートアップ企業等の間で一軒家をオフィスにリノベーションするという事例も出てきています。

会社の価値観を共有するメンバーを大きな意味でも家族として、オフィスをメンバーが集まりともに時間を過ごす場所としてとらえたときに、画一的なオフィスビルの一角ではなく、一軒家をオフィスとして利用するという選択をする企業もあるようです。

貸倉庫

空家物件を空きスペースとして考え、単純に場所貸しとして利用することも考えられます。最近ではトランクルームビジネスも認知されてきており、モノを家の中の収納スペース以外に保管するというライフスタイルも浸透してきています。そのため、モノを保管するための場所として空家を提供することにより、リフォーム等の費用を抑えて収入源とすることも可能になります。

宿泊施設（民泊用）

コロナ禍により下火になった民泊ビジネスではありますが、インバウンド需要回復に伴い、空家を宿泊施設（民泊用）として貸し出すことも選択肢として考えられます。所有者が自ら宿泊施設の運営を行うばかりではなく、他の方法として民泊ビジネスに参入したい事業者に貸し出し、その事業者から転貸する形で民泊施設を運営することを承諾することにより、運営コストや手間を事業者に負担してもらう形で空家を収益化することも可能になります。

ご相談の流れ

• step.1　まずはお気軽にお問い合わせください

  先ずはお問合せから気軽にご連絡をいただければ幸いです。

  問い合わせフォームより、簡単な情報をご入力いただき、弊社から折り返しのご連絡をさせて頂きます。

  その際、お問合せの具体的な内容に

  • 空家の所在地
  • 空家を保有するに至った経緯
  • 空家の建物の状態（リフォームや修繕の有無等）

  等についてご記載いただけるとその後のやり取りがスムーズになるかと思います。

  対応エリア

  九州エリア：

  • 北九州市
  • 福岡市

  関東エリア：

  • 東京都（23区、三鷹市、武蔵野市）
  • 神奈川県（川崎市、横浜市）
  • 千葉県（市川市、浦安市、船橋市、習志野市、千葉市）

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• step.2　対象物件の賃貸ニーズについて検証します

  問合せの内容を確認し、メール等のやり取りにて追加の資料（間取り図等）を確認させていただきます。

  その後、どのような条件であれば想定される借主のニーズを満たすことができそうか、そもそもとして賃貸物件として貸し出すことが可能であるかどうかをフィードバックさせていただきます。

  場合によっては、賃貸ではなく売却をメインのシナリオとした方が良いなどのご提案もさせて頂く場合があります。




• step.3　賃貸募集に向けた準備のご提案

  具体的に想定される借主の属性や目的に応じた賃貸募集のプランをご提案させていただきます。

  また、賃貸募集に向けた準備（家財の整理、修繕やリフォームの見積りの取得など）について、何をするべきかについてもすり合わせをさせて頂きます。

• step.4　媒介契約の締結

  弊社からの提案にご了承いただけましたら、弊社との間に媒介契約の締結をお願いしております。

  尚、弊社の賃貸募集サービスはあくまで媒介行為であり、代理契約を行うものではありません。

• step.5　各媒体やチャネルを通じての賃貸募集の開始

  web媒体等を通じて、賃貸募集の情報を掲示します。

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